开发商抢占二线楼市 溢价屡次翻番风险隐现

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自上海一路向西，有苏州、南京两座历史名城，近日土拍溢价率屡次翻番，显其楼市热度。

某指数研究院统计显示，在4月4日-10日这一周，苏州连续两日土拍揽金250.8亿元，高居40个主要城市首位，而2015年全年其土地总收入也只是599亿。苏州不少楼盘均价自去年第四季度开始跳涨，今年3月新建住宅均价涨幅5.79%，冲上百城房价涨幅第三位。南京3月房价环比上涨3.16%，已是连续第13个月上涨。

链家研究院研究主管陈开朝分析指出，近期南京、苏州房价、地价持续火热主要原因在于：其一两个城市经济基础好，楼市改善型需求驱动明显；其二，一手房供给缺乏弹性，跟不上加速度增长的需求变化；其三，京沪深严厉调控挤压开发商和个人投资者向房价还在快速上升的二线城市集聚。

但其间叠加的风险隐现。

房企抢滩二线城市

2015年房企抢滩一线城市，僧多粥少之下地价持续被抬升，开发难度加大，部分开发企业逐渐将目光转至二线城市，尤其是合肥、南京、苏州等楼市健康、经济活力强的城市。

综合多家第三方机构数据，今年一季度保利、万科等标杆房企购地总额为1187.3亿元，同比上升16.8%，其中在二线城市拿地总额636.47亿元，占比53.6%，首次超过五成。

长三角一家中型房企负责人对21世纪经济报道记者透露，二线城市中，上海周边仅剩南京与苏州市场溢价空间较可观。南京库存消化周期仅3.6个月、苏州则为3.5个月，相比京沪穗深4-10个月的周期都低。

日前苏州吴江区推出13幅地块，总出让面积70.5万平方米，吸引了多家房企参与，除已经进军苏州的正荣、万科、龙湖、招商等，鲁能、东原等房企也瞄准了这里。最终成交楼面价达2.87万/平方米，普遍溢价率在200%-300%，最高溢价率超300%。

以该指数研究院统计苏州1.55万元/平方米的新房均价来看，市场热度可想而知。

南京也是如此，4月13日当地推出七幅地块，总起始价达123亿元，合计用地面积32.8万平方米。其中位于建邺区河西南部的三幅地块竞拍起始价分别是19929元/平方米、19999元/平方米和21504元/平方米，可以说尚未竞拍便已成潜在新。

3月19日，南京新出炉的鼓楼、江北区域，楼面价分别达到2.99万/平方米、2.24万/平方米，同期区域内在售的新房房价分别是2.7万/平方米和1.5万/平方米左右。

陈开朝表示，未来几个月，重点二线城市很可能将接棒一线城市进入房价和地价快涨模式，届时预计也会根据分类施策原则严厉调控。往后，中西部二线城市会接过重点二线的棒，加速升温。这一轮波浪式升温，深层原因是一线城市房价经过一轮上涨之后，在高位暂时休整，同时打开非一线城市的房价升值空间，二线和三四线城市将按经济基本面和城市等级依次“修复估值”。

风险叠加

一位房企投资部负责人告诉记者。目前，以南京、苏州为代表的二线城市土地市场大热、地价屡创新高，但开发商还是义无反顾地高价拿地，其中的无奈已不在于未来盈亏，而是攸关企业生死。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，南京、苏州两地库存去化周期少于半年，房价有上行压力，加上不限购，能吸引不少购买力积极介入。此外上海土地供应少，房企有拿地补仓需要，只能转战这两个城市，楼市的热也带动土地市场热，最后又将高地价传导至楼市。

在房地产开发投资增速整体尚弱的大环境下，南京、苏州的新增商品房供应量没有跟上它们的热销节奏。根据某研究中心统计，2016年前两个月，南京供应土地136.7万平方米，环比下跌45.25%；苏州供应66.7万平方米，环比下跌54.17%。

该研究中心预计二季度二线城市土地供应量会加大，且在土地出让条例中要求增加中小套型配比。另一方面，楼市的回暖又促使地价进一步上扬，房企对优质地块的争夺使高溢价地块频出。

来自海通证券的一份研报显示，3月份全国二线城市的土地成交溢价率分别升至 27.0%、38.5%。二线城市土地成交面积虽环比下降，但土地出让金同比上升108.1%，地价大幅攀升。

2015年，南京、合肥、武汉、佛山、福州等二线城市土地收入持续走高。业内普遍看法是：土地财政依赖度一旦超过50%，就意味着高风险。

与此同时，南京、苏州的市场承接力开始受到质疑。南京住宅市场3月以来，成交持续回落，月底大涨。4月4日-10日商品住宅成交面积39.75万平方米，环比下降8.90%，同比上涨160.48%；可售面积降至371.61万平方米，环比下降5.64%。苏州4月首两周交易连续下滑，4月4日-10日商品住宅成交面积15.27万平方米，环比下降48.44%，同比亦下降3.10%。

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